ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Каковы затраты на покупку собственности
в Германии?
Полные затраты обычно находятся в пределах между 10% и 13%.
Все затраты и оплаты могут быть разделены между покупателем и
продавцом.
Обычно покупатель должен нести следующие затраты:
- Оплата нотариуса. Она - приблизительно 1% к 1,2% от покупной
цены.
Оплата соответствует юридической шкале оплат.
Размер оплаты может немного отличаться, если Вы используете
специальные услуги, как оплата через счёт доверенного лица
нотариуса.
- Налог на покупку ("Grunderwerbsteuer") составляет 3.5% от
покупной цены, и должен быть заплачен в течение четырех недель
после подписания контракта у нотариуса.
- Оплата Агента по недвижимости. Оплаты в различных землях
отличаются. В большинстве федераций это - 5% плюс НДС. Когда
оплата очень высока, Вы можете договориться об условиях оплаты.
Иногда эта оплата делится между покупателем и продавцом.
Условия будут установлены в пределах контракта купли-продажи.
- Вступительные взносы (Grundbuch и т.д) составляют
приблизительно 0.8-1.2%.
- В случаях с закладными могут быть дополнительные счета,
которые будут заплачены банку, плюс дополнительный нотариус и
вступительные взносы по закладной.
Любой заклад должен быть зарегистрирован в земельном регистре
(Grundbuch). Это может быть сделано любым общественным
нотариусом.
- Гонорары независимых консультантов могут быть фиксированные.
Они могут зависить от покупной цены и составляют приблизительно
0,3-1,5% (зависит от сложности дела).
В случае необходимости длительных и интенсивных исследований,
касающиеся строительного законодательства и т.д, возникают
дополнительные расходы.
Затраты могут соответствовать HOAI (официальный список платы для
архитекторов и инженеров).
В целом Вы должны расчитывать на 10-12% дополнительных затрат по
отношению к покупной цене.
Кто имеет право покупать недвижимость в
Германии?
Любой может купить недвижимость в Германии, кто имеет
действительный паспорт.
Изменится ли мой правовой статус после покупки недвижимости?
Обладание собственностью в Германии не дает Вам право
иммигрировать в Германию.
Сколько времени потребуется, пока дом станет моим?
Обычно Вы считаетесь владельцем с того момента, когда вся сумма
покупки выплачена продавцу. Определенные права могут быть
согласованы в рамках контракта.
Процесс может занять несколько недель с момента подписаниея
контракта и и до того времени, когда Вы официально будете
зарегистрированны в регистре земельных ресурсов.
Каковы затраты на содержание недвижимости в Германии?
Имеется ряд затрат заслуживающих рассмотрения.
Обладая квартирами на правах совладельца Вы должны вносить а
резервный фонд здания платёж, который является принудительным.
Оплата составляет обычно приблизительно 0,75 к 2,00 евро за кв.м.
жилой площади в месяц.
За домоуправление, мусоропровод, поддержку сада, электричество,
содержание системы отопления и т.д может насчитываться более 0,50 к
2,00 евро за кв.м./месяц. (стат. данные за 2008), при аренде
дома/квартиры, эти затраты могут быть добавлены к официальной
арендной плате.
Если есть жилые части дома, которые требуют косметического ремонта,
этот ремонт может быть сделан сразу, и Вы должны войти в долю
(вообще обычно это платится из резервного фонда).
Налог на частную собственность разнится от города к городу. Обычно
между 150 и 300 евро за квартиры ежегодно, немного больше для
отдельного дома, это зависит обычно от площади земли занимаемой этой
собственностью.
Примите к сведению: В целом ваш дом или квартира должны
соответствовать юридическим стандартам.
Если что-либо не соответствует этим стандартам, ваш арендатор может
уменьшить арендную плату.
Он может даже (при определенных обстоятельствах) и имеет право по
всем юридическим стандартам учесть Ваши расходы на собственность в
счет Вашей оплатя за неё!
Кто заботится о собственности, когда я нахожусь вне Германии?
Любой дом или отдельную квартиру можно отдать на попечительство
комитету управления собственностью. Затраты на комитет управления
собственностью составляют приблизительно 25, - к 35, - евро в месяц
за квартиру.
Эта плата покрывает нормальное обслуживание и не усложняет проблемы.
Управление арендой может быть передано любому агентству. Об оплате
можно договориться свободно.
Кто поможет мне в продаже собственности?
Если Вы решаете продать дом или квартиру, Вы можете предложить
собственность свободно на рынке недвижимости (т.e. Вы может сделать
объявление в "immonet" или "immoscout").
В специальных случаях Вы могли бы дать объявление в газеты, такие
как "РАНТ" или " Frankfurter Allgemeine", в субботние выпуски. Вы
можете доверить свою недвижимость маклеру (брокеру на рынке
Недвижимого имущества).
Брокер обычно сотрудничает с другой компанией, а не с комитетом
управления недвижимостью, потому что с последнего не разрешено брать
комиссию.
Есть брокеры, которые являются членами такой зарекомендовавшей
себя ассоциации как RDM.
Получите сначала совет независимого эксперта, который бы определил
адекватную цену сделки.
Вы колеблетесь, если агенты недвижимого имущества убеждают Вас в
том, что предложенная ими цена и так достаточно слишком высока
(Некоторые зарекомендовавшие себя агентства делают именно так!)
Если Вы имеете специфичное сложнопродаваемое недвижимое имущество,
ищите специализирующихся на этом агентов.
Продавая через агента: выберите агента тщательно и доверте ему в
течение определенного времени выполнить свой эксклюзивный заказ.
Как поднимать арендные платы?
Заключение контракта теоретически нелимитировано, но есть
существует много законов в защиту арендатора.
Арендные платы (для квартир) вообще должны соответствовать
"Mietenspiegel", список средних арендных плат за определенные уровни
жизни в пределах различных районов. Здесь различимы 3 возможные
категории. Правда им подчиняются только отдельные квартиры и
апартаменты.
Офисные здания и т.д следуют только за ценами рынка. Цены за них не
ограничены согласно закону.
Налоги
К теме налогов нужно подойти особенно тщательно. Вы нуждаетесь
при любых обстоятельствах в совете налогового специалиста. В
принципе доход с частной собственности будет частью другого Вашего
дохода.
Детальную информацию можно найти в специальных справочниках и нужно
так или иначе принять во внимание. Налоги, которые необходимо будет
заплатить опять при продаже собственности, могут контролироваться
периодом, от даты вступления в собственность и датой, когда
фактически она была Вами приобретена.
Я могу представить Вас известным специализированным
(дипломированным) налоговым бухгалтерам.
http://real-estate-consultant.eu
|